空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

　令和5年度税制改正において、令和5年12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が令和9年12月31日まで延長されることになりました。また、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）または取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事または取壊しを行った場合でも、適用対象に加わることになりました。

この特例措置を利用するために必要な書類のうち、「被相続人居住用家屋等確認書」を、守山市建築課にて発行します。

この確認書は、被相続人が居住（一人暮らし）していた家屋が、相続が発生してから譲渡または取り壊しまでの間、空き家であったことを確認するものです。したがいまして、当該家屋を相続の発生直前から譲渡または取り壊しまでの間、被相続人以外の方が居住あるいは事業等の用に供していた場合は、特例の対象となりませんのでご注意ください。

制度の概要

　相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取壊し後の土地を譲渡した場合（令和6年1月1日以降の譲渡については、対象売買契約等に基づき、買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も含まれる。）には、当該家屋または土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。

（注記）譲渡日が令和6年1月1日以降の場合、当該家屋または家屋取壊し後の土地等を取得した相続人が3名以上の場合、特別控除額は1人あたり2,000万円となります。詳しくは下記リンク先をご参照ください。

平成31年4月1日以後、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となります。

なお、老人ホーム等に入所していた場合とは、以下のいずれかに該当する場合です。

• 被相続人が、法律で規定する要介護認定若しくは要支援認定を受けていた、または介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していて、いずれも各法律に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅のいずれかに入居または入所していた。
• 被相続人が、法律に規定する障害支援区分の認定を受けていて、いずれも各法律に規定する障害者支援施設（同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限る。）または共同生活援助を行う住居に入所または入居していた。

• 国土交通省ホームページ（外部リンク）（外部リンク）
• 国税庁ホームページ（外部リンク）（外部リンク）

本特例措置の詳細につきましては草津税務署（電話番号：077-562-1315）までお問合わせください。

特例措置の適用を受けるための要件について

適用を受けるにあたって、以下の要件を満たすことが必要です。

1.相続発生日を起算点とした適用期間の要件

平成25年1月2日以降に相続し、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までに譲渡することが必要です。

2.相続した家屋の要件

特例の対象となる家屋は、以下のすべての要件を満たすことが必要です。

1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること。ただし、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。なお、この場合、家屋が二以上ある場合には、これらの家屋のうち、被相続人が主としてその居住の用に供していた一の家屋に該当すると認められること。
2. 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること。（被相続人が老人ホーム等に入所していた期間を含む）
3. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること。
4. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと（注記：相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。）

3.譲渡する際の要件

特例の対象となる譲渡は、以下のすべての要件を満たすことが必要です。

1. 譲渡価額が1億円以下であること
2. 家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること（※耐震基準に適合しない場合、耐震リフォームが必要です）

なお、令和6年1月1日以降の譲渡については、対象売買契約等に基づき、買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準に適合する耐震改修または取壊しを行った場合は、上記要件2と置き換えることが可能です。 

特例措置の適用を受けるために必要な書類

特例の適用を受けるに当たっては、申告者は以下の書類を税務署に提出する必要があります。

1.家屋または家屋および敷地等を譲渡する場合

1. 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
2. 被相続人居住用家屋およびその敷地等の登記事項証明書等（法務局にて家屋およびその敷地等の登記事項証明書等を取得可能です。）家屋の建築年月日を確認しますが、記載がないときは固定資産課税台帳記載事項証明書などで建築年月日を確認します。
3. 被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書の写し等
4. 被相続人居住用家屋等確認書（守山市建築課に申請し、交付を受けてください。詳細は次項目にて説明）
5. 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

（参考）耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の発行機関

• 耐震基準適合証明書
  • 建築士（建築士法第2条第1項）
  • 指定確認検査機関（建築基準法第77条の21第1項）
  • 登録住宅性能評価機関（住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項）
  • 住宅瑕疵担保責任保険法人（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第17条第1項）
• 建設住宅性能評価書の写し
  • 登録住宅性能評価機関

2.家屋の取壊し、除却または滅失後の敷地等を譲渡する場合

上記「1.家屋または家屋および敷地等を譲渡する場合」の1～4の書類

被相続人居住用家屋等確認書の交付について

交付を受けたい方は、被相続人居住用家屋等確認申請書（様式第1-1号、様式第1-2号または様式第1-3号）および以下の書類を添えて申請してください。なお、相続した家屋または家屋および敷地等の譲渡の場合は様式第1-1号を、相続した家屋の取壊し等後の敷地等の譲渡の場合は様式第1-2号を、譲渡後譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物を耐震改修工事または取壊しを行った場合は様式第1-3号を、それぞれ提出してください。

提出される際は、必ず各様式に備えてある提出書類の確認表で提出書類に漏れが無いことを確認されてから提出してください。
また、添付書類が入手できない場合でも、代替書類や補完書類によって内容を確認できる可能性がありますので、当課までご相談ください。

相続人が複数で、各相続人が控除の適用を受けようとする場合は、それぞれの相続人が申請書を作成し、提出してください。同時に提出いただいてもかまいません。

1.相続した家屋または家屋および敷地等の譲渡の場合（様式第1-1号）

下記の1、2について、「写し」とあるのは、市で発行される書面自体が「写し」であることから、コピーではなく、発行された原本を提出ください。

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。）
   注：被相続人が相続直前まで家屋に居住していたことを確認します。
2. 被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し〔相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。〕
   注：相続直前に、被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。
3. 被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面（通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など）
   注：譲渡日を確認します。
4. 申請被相続人居住用家屋及びその敷地の登記事項証明書等。（登記事項証明書の提出が難しい場合、換価分割の場合は遺産分割協議書等)
   注：相続人の数を確認します。譲渡日が令和6年1月1日以降に限ります。
5. 以下のいずれかの書類

注：事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていないことを確認します。

• 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類
• 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写し
• 当該家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

2.相続した家屋の取壊し等後の敷地等の譲渡の場合（様式第1-2号）

下記の1、2について、「写し」とあるのは、市で発行される書面自体が「写し」であることから、コピーではなく、発行された原本を提出ください。

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。）
   注：被相続人が相続直前まで家屋に居住していたことを確認します。
2. 被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。）
   注：相続直前に、被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。
3. 被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面（通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など）
   注：譲渡日を確認します。
4. 被相続人居住用家屋の「取壊し、除却又は滅失の時」を明らかにする書類（被相続居住用家屋の閉鎖事項証明書、解体工事の請負契約書など）
   注：被相続人居住用家屋が取壊し、除却又は滅失されていることを確認します。
5. 申請被相続人居住用家屋及びその敷地の登記事項証明書等。（登記事項証明書の提出が難しい場合、換価分割の場合は遺産分割協議書等）
   注：相続人の数を確認します。譲渡日が令和6年1月1日以降に限ります。
6. 被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失の時から譲渡の時までの使用状況が分かる写真
   注：撮影日を確認します。
7. 以下のいずれかの書類
   注：事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていないことを確認します。
   • 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類
   • 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写し
   • 当該家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

3．譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事または取壊しを行った場合（様式第1-3号）

下記の1、2について、「写し」とあるのは、市で発行される書面自体が「写し」であることから、コピーではなく、発行された原本を提出ください。

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。）
   注：被相続人が相続直前まで家屋に居住していたことを確認します。
2. 被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。）
   注：相続直前に、被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。
3. 被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面（通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など。）
   注：譲渡日を確認します。
4. 申請被相続人居住用家屋が「耐震基準に適合することになった時は下記の(1)、取壊し、除却又は滅失の場合は下記の(2)を提出ください。
   (1)耐震基準適合証明書又は建築住宅性能評価書のコピー及び耐震基準に適合することになった日が確認できる工事請負契約書のコピー及び工事費用の請求書や領収書等。
   (2)被相続居住用家屋の閉鎖事項証明書、解体工事の請負契約書等。
   注：被相続人居住用家屋が耐震基準に適合しているか、被相続人居住用家屋が取壊し、除却又は滅失されていることを確認します。
5. 申請被相続人居住用家屋が耐震基準に適合することになった場合は下記の(1)、取壊し、除却又は滅失の場合は下記の(2)を提出ください。
   (1)申請被相続人居住用家屋及びその敷地の登記事項証明書等。（登記事項証明書の提出が難しい場合、換価分割の場合は遺産分割協議書等）
   (2)申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書及びその敷地の登記事項証明書。
   注：相続人の数を確認します。譲渡日が令和6年1月1日以降に限ります。
6. 居住用家屋又は敷地が譲渡日から譲渡日の属する年の翌年2月15日までの間に当該家屋が耐震基準に適合することがわかる書類又は取壊しすることを約したことがわかる売買契約書等
7. 以下のいずれかの書類
   注：事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていないことを確認します。

• 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類
• 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写し
• 当該家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類